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曾被山西媒體群毆!斥資16.8億元的臨汾星河灣能否讓你心情盛開?

2019-6-29 13:29| 發布者: 解剛| 查看: 203| 評論: 0

昔日無比輝煌的星河灣,如今在規模方面已明顯掉隊。2010年,星河灣銷售達到135億元;而到了2018年,克爾瑞研究中心報告顯示,星河灣的銷售金額仍維持在這一水平,為139.2億元,在中國房地產企業中位列第129名,與2017年的126名相比有所下滑。值得注意的是,2018年進入千億銷售陣營的房地產企業已超過30家,同樣是在上世紀90年代成立的碧桂園、萬科的銷售規模則已經超過了5000億元。

不過,在星河灣內部人士看來,公司走的是豪宅路線,與碧桂園、萬科等公司在規模上不具備可比性。然而,一位不愿透露姓名的地產行業評論員告訴中國網財經記者:“如果向金融機構借錢,銷售規模是很重要的一個參考指標。因為很多銀行早已將開發商按規模分成了三六九等,想成功拿到錢得排隊。”

 

曾被山西媒體群毆!斥資16.8億元的臨汾星河灣能否讓你心情盛開?

 

 

 

星河灣集團董事長 黃文仔(圖片來源:星河灣官網)

試圖擴張,鄂爾多斯項目遭遇潰敗

事實上,近幾年規模原地踏步的星河灣,也并不是完全沒有擴張欲望。

資料顯示,截至目前,星河灣已進入了廣州、北京、上海、太原、鄂爾多斯等多個城市,但并不是所有城市交出的成績“答卷”是理想的。

以鄂爾多斯為例,星河灣曾于2010年進軍鄂爾多斯,并拿下其在全國面積最大的一個項目,拿到預售證的房源達72萬平方米。隨后,星河灣鄂爾多斯項目因涉嫌違法占地,被曝無證開工、占用保障房供地指標、違規批建高爾夫球場等,遭到國土資源部的點名通報。2011年9月7日,該項目開盤,房源共1900套,但截至2011年末的認購套數僅一成左右。

在談及星河灣鄂爾多斯銷售受阻原因時,多位業內專家表示,主要是敗在了“復制”上。北上廣等城市人口流動性很大,文化趨于同質,因此復制廣州星河灣項目能夠取得成功,而鄂爾多斯是一個人口容量不大,本地人的生活習慣、習性都有其自己的特點。

不過,從星河灣近期的行為來看,似乎并未反思鄂爾多斯項目潰敗的原因,也有媒體稱其“好了傷疤忘了疼”。

今年1月25日,星河灣斥資16.8億元在山西臨汾拿下了大片土地,據相關媒體報道,該項目將繼續走高端奢華路線。但臨汾這座城市,是否有足夠的購買力來吸收星河灣的奢華房,仍是個未知數。項目總建面166.71萬平方米,預計土地支出約16.8億元,折合樓面地價為1007.28元/平方米。

那么,星河灣打算用這塊地做什么呢?是要建造價格親民、接地氣的商業住宅,還是重操舊業、打造奢華地產呢?

對此,有媒體致電星河灣,得到的回答是,“星河灣臨汾項目將繼續走高端奢華路線”。

 

曾被山西媒體群毆!斥資16.8億元的臨汾星河灣能否讓你心情盛開?

 

 

 

1月25日下午,臨汾堯都區委副書記、代區長吳勇會見星河灣集團副總裁張玉俊一行,雙方就進一步加強合作進行座談

星河灣當年落戶太原時,開盤價達到了15000元/㎡。而跟據一些市場專家分析,星河灣臨汾項目的均價也將在15000元/㎡左右。如果是真的,那么星河灣將會成為臨汾房價最高的項目。

以下為花朵財經調查到的臨汾其它地產項目的售價情況:

  • 臨汾恒大華府,精裝修房,戶型面積為108㎡—120㎡,均價為7500元/㎡;
  • 恒大悅龍臺,精裝修房,戶型面積為77㎡—220㎡,均價為9500元/㎡;
  • 富力灣,精裝修房,戶型面積為97㎡—208㎡,均價為8500元/㎡;
  • 臨汾市碧桂園,精裝修房,戶型面積為135㎡-232㎡,均價為8400元/㎡。

 

對比很直觀了,星河灣臨汾項目的售價將會遠遠高于同期的其它地產項目!

如果說在廣州這座一線城市,星河灣有足夠的信心把舊改項目包裝成高端房產然后賣出去。那么在臨汾這座三四線城市,是否有足夠的購買力來吸收星河灣的奢華房呢?

當然,臨汾確實也不是普通的三四線城市,盡管它今天已經很難稱得上是晉南的經濟中心,但這個城市里依然有眾多煤老板深藏身與名,比如曾經在北京和平里一下子拿下109套房子的楊三俊……星河灣之所以在臨汾布局豪宅項目,大約也是考慮到了臨汾“藏富于民”的程度之深。以往煤老板們有錢都往京師里大把拋灑,今后,不知是否會考慮一下星河灣?

然而,當年星河灣折戟沉沙的鄂爾多斯,何嘗不是豪車滿街趴,富豪多如牛毛呢?彼時之失敗,換到今時今日就能成功了嗎?同是國內數得著能“藏富”的三四線城市,星河灣看到了土豪們的購買力,但對于三四線城市本身的消費水平和價格邏輯卻選擇了一定程度的忽視,這到底是敗而不餒,還是沒有吸取從前的教訓?

 慢節奏拿地,屢被猜測資金鏈吃緊

河灣2019年銷售目標定為140億元,保守目標為107億元。克爾瑞研究數據顯示,今年1-5月,星河灣的銷售金額已達116.1億元。

不過,中國網財經記者注意到,星河灣似乎找到了另外一條規模擴張的途徑,即從舊改項目里拿地。據不完全統計,截至今年年初,星河灣在洽談且達成初步意向的舊改項目已有十幾個,總開發建筑面積將超2000萬平方米。不過,并不是所有人對星河灣參與舊改持樂觀態度,上述評論員告訴中國網財經記者:“舊改項目一般具有資金投入大、開發周期長等特點,對星河灣這個體量的開發商來說,資金周轉是其需首要解決的問題。”

太原項目再曝質量問題

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口口聲聲標榜所謂“舍得、用心、創新”的核心價值,而今為何淪落到被山西媒體“群毆“的下場?

 

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山西商人誠信為本,誠信是經營的核心理念。從商業倫理文化來講,經商就要致富,要有效益,但是經營中間要生財有道,不能欺詐,要誠信。這是晉商所以興盛的原因。核心的價值觀就是誠信

山西老話說的好,“人活臉面、樹活皮”,一個企業的核心價值就是企業的臉面、自己的招牌。

星河灣,一個在廣州起家創建口碑,項目遍布北京、上海、太原、鄂爾多斯等地,為何在山西太原這個以誠信為本的商業文化古城,就會淪落為一個“舍得不要臉面、用心欺詐客戶、創新偷工減料”,要錢不要臉的小丑呢?

 

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曾被山西媒體群毆!斥資16.8億元的臨汾星河灣能否讓你心情盛開?

 

 

銷售規模上掉隊的星河灣,多次在公開場合強調“專注精品,堅守品質”。尤其是今年以來,星河灣多位高管在公開場合提到“星河灣4.0標準”。星河灣集團總裁黃健慧指出,4.0標準是星河灣最新的建造標準,也是團隊檢查管控的要點,更是對星河灣的業主和行業的一份尊重。

不過,宣稱對業主和行業尊重的星河灣,旗下項目卻多次遭遇了業主的投訴和維權。今年3月,《太原交通廣播》、《山西電視臺科教頻道》對太原星河灣4號園存在的多個問題進行了曝光,比如內墻、外墻立面平整度和裂縫問題嚴重、園區綠植品種與銷售時說法嚴重不符、地板變色及起皮嚴重、電梯幾次墜落等問題。

在人民網地方領導留言板,也有業主投訴稱,太原星河灣4號園衛浴潔具由樣板間宣傳的唯寶品牌換成低標的凱爾瑪品牌。

2018年10月以來,太原星河灣4號園業主陸續收房。中國網財經記者在房產中介網站上查詢發現,太原星河灣4號園的房價在每平米1.5萬-1.9萬之間,整套售價約為200萬-600萬不等。《山西電視臺科教頻道》報道稱,針對上述投訴中的質量問題,在業主追問下,星河灣客服部經理表示,最好的辦法就是現在賣掉,保底能賣一萬七(每平米)。

早在2012年初,太原星河灣就曾曝出“精裝修門”事件,一度變成業主集體抗議、打砸辦公室的惡性風波。最終星河灣公開致信業主道歉,還出動集團最高管理層出面協商業主的補償問題。

 

曾被山西媒體群毆!斥資16.8億元的臨汾星河灣能否讓你心情盛開?

 

 

載下文是多年前的文章:


2012年3月9日下午,在山西太原舉辦的一場“誠信與責任”地產高峰論壇上,來自太原星河灣的數十名業主,突然出現在會場內,高舉著“太原星河灣還業主公道”等條幅大聲呼喊,要求禁止給星河灣頒發誠信與責任的獎項。業主稱,星河灣交付他們的豪華精裝房質量嚴重不過關,無法居住。

此消息一出,在業界引起不小的震動,很多人都對此產生深深的疑問:號稱“中國地產界的勞斯萊斯”的星河灣居然出現質量問題?對此,筆者以為:星河灣出現質量問題是遲早的事,因為建筑、施工、裝修環節外包是所有房地產開發商都采用的運作模式,星河灣也不例外。這樣運作模式的核心是對人的管理,尤其是對多個團隊、多個層級的人的管理,無論哪個開發商,一旦在某一環節,因某些人為因素導致執行不到位,就極有可能導致質量危機的發生。

截止今日,太原星河灣還沒有給消費者明確的答復,可從事件發生后顯露出來的諸多跡象,我們還是可以看出此次事件背后的一些問題,而順著這些問題,我們不難發現誘發此次太原星河灣精裝修房質量危機的諸多原因。

一、資金狀況出現嚴重危機

2011年9月28日,是太原星河灣與業主合同上約定的交房日期,但是,業主們并沒有等來星河灣的如約交房。直到過了一個月之后,即10月28日,第一批業主才拿到房門鑰匙;馬女士在揭下墻紙重新施工時,看到了一只烏龜畫在墻紙背后的墻面上打著一個叉,赫然寫著“星河灣烏龜王八蛋”。施工工人告訴馬女士,他們這么做是想抗議星河灣拖欠施工隊的工資。

從上述維權業主所反映的情況來看,太原星河灣的資金狀況出現了嚴重的危機。正是由于資金危機,才導致建材質量低劣、裝修施工方消極施工,在沒有通過驗收的情況下就草草交房。

太原星河灣質量危機爆發后,業界最多的猜測是星河灣的資金狀況出現危機,很多人說星河灣在白酒領域投巨資是導致其資金鏈出現問題的主要原因。對此,筆者不以為然,因為星河灣白酒尚未批量生產,不會占用太多資金。在筆者看來,導致其資金出現危機的最大可能是銷售不暢、推廣成本過高所致。

一直以來,星河灣的高端定位給了投資客足夠的想象空間,故一直備受追捧。而在這些購買星河灣的業主中,絕大多數是為了投資,自住客只是少數。星河灣涉足的區域,絕大多數是一、二線城市,在本輪調控的影響下,尤其是在限購的影響下,這些區域的投資客被逼出場外,星河灣銷售不暢是必然。

星河灣在宣傳推廣上一直不吝血本,一直采取高舉高打的媒體廣告戰略。2010年7月份開始,太原星河灣便開始在太原當地的各家媒體大肆宣傳推廣,主打“中國第一圈層社區”。很快,“迷信星河灣”一時成為街頭巷尾的談資和炫資。在當年7月份出版的《太原晚報》上,星河灣高舉高打,大氣勢大篇幅地進行轟炸式廣告營銷,請來大批老外,美其名曰“高級顧問”,出任準業主們的置業顧問。據記者粗略統計,太原星河灣僅舉辦各界精英品鑒會就超過5場,每次參加品鑒會的人數都在千人以上。如此大規模的廣告投放及公共活動勢必耗費星河灣不菲的資金。

二、品質管理出現嚴重缺失

此次太原星河灣業主之所以選擇在大型論壇現場進行維權,是因為他們實在難以接受自己購買的豪華精裝修房質量低劣的事實,當星河灣業主們滿懷欣喜地打開自己的新家門時,眼前的這一幕讓他們簡直不敢相信:地面鋪設的大理石是龜裂的,甚至是斷裂的,幾乎沒有一塊是完整的;木門已經開始起皮,地板的粘合處、地腳線與大理石的截面出現明顯裂縫,壁紙出現明顯色差,暗紅色的木質地板還沒入住就因地熱而變黑,門面有磕碰劃痕,家具門合不上,墻面大理石破損嚴重,衛生間漏水……

坦言之,就精裝修房而言,只要上述現象出現一點,就難以令消費者滿意,更何況,標榜高品質標桿的星河灣所開發的豪華精裝修房居然出現這么多的嚴重質量問題。而星河灣居然能將質量如此低劣的所謂豪華精裝修房交給業主,說明其品質管理已經嚴重缺失。

三、成本控制出現嚴重問題

在此次太原星河灣業主維權事件中,除了上述質量問題外,還有業主反映掛在墻面的裝飾菱狀玻璃拼塊突然無緣無故崩裂;公共樓梯的墻面因漏水而墻皮脫落,大片水漬清晰可見,墻面的膩子粉和大白涂料大部分已脫落;客廳、廚房、衛生間等處貼面大理石的拐角處拼接縫隙過大,而且人工修補痕跡極為嚴重。甚至于有一位業主次臥的天棚吊頂在今年2月18日整體坍塌掉落,所幸房間沒人,未造成人員受傷。

可以說,這些質量問題發生在以品質著稱的星河灣身上,堪稱天大的諷刺。而從這些質量問題我們可以看出太原星河灣的建材采購及施工環節都出現了嚴重問題,即建材質量低劣,裝修施工粗糙。而這些問題的產生主要是在外包環節中過度壓縮成本所致,因為承包方在保證利潤的情況下提供符合甲方要求的產品和服務是其份內之事。而當甲方把承包方的利潤擠壓到最低點時,建材質量低下、裝修質量粗糙將成為必然。當然,太原星河灣精裝修房質量危機也不排除外包環節中出現腐敗的可能

來源:新浪博客

在天涯論壇等互動社區,有自稱星河灣沈陽房地產項目的施工方之一的網友爆料稱,項目經理存在為降低成本偷工減料,用不合格的水泥、鋼筋、管道的行為;上海星河灣的業主發帖稱,收房時對聘請了專業驗房公司對房屋的裝修質量進行檢驗,檢驗結果是該房裝修共有160項不合格;位于西安星河灣業主則表示投訴稱該項目存在虛假宣傳學校行為。不過,上述帖子內容的真實性中國網財經記者未得到證實。

對于規模的掉隊、業界對其資金狀況的質疑以及頻繁的業主維權,中國網財經記者曾致電致函星河灣集團方面,但截至發稿未收到任何回復。

來源:今日頭條、中國網財經、花朵財經、星河灣鄰居、住在并州等


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